¿Cuáles
son los gastos derivados de la constitución de una hipoteca?
Al comprar
un inmueble financiado con una hipoteca hay dos clases de gastos de
formalización que se deben abonar: los de compraventa y los gastos de
constitución de la hipoteca.
Según la sentencia del
Tribunal Supremo de 23 diciembre de 2015, estos últimos deberían de ser
satisfechos por los bancos, puesto que son los
verdaderos interesados en que la hipoteca se constituya.
Así, en los casos en los
que este abono no ha sido debidamente repartido entre la entidad bancaria
y el consumidor, se permite a los hipotecados ejercitar su derecho a recuperar las cantidades pagadas de
más.
Por lo
tanto,
según la citada sentencia, los siguientes gastos no tendrían por qué ser
aplicados a los consumidores:
1.
Gastos
notariales: suele representar entre el 0,1 % y
el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las
escrituras.
2.
Gestoría: no
regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.
3.
Gastos de Registro de
la Propiedad: no suele superar el 0,2 %.
4.
Impuestos: el
IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5 % y el
1,5 %.
Además, los gastos de tasación del inmueble
pueden también recuperarse si antes de firmar la hipoteca ya existía una tasación vigente
válida y el banco no la aceptó, obligando al consumidor a tasar otra vez la vivienda con una
agencia distinta.
Y, en cualquier caso, varias instancias
judiciales han declarado que la tasación es un servicio accesorio cuyo
principal interesado es el banco y no el futuro hipotecado, por lo que también
tenemos base para reclamar que nos devuelvan lo pagado por este concepto aunque
nos encontremos fuera del supuesto mencionado.
¿Que gastos no son reclamables?
Únicamente
no son reclamables los gastos de compraventa, es decir, los que están asociados al
proceso de escrituración de la compraventa, puesto que es el comprador y no
el banco quien debe satisfacerlos.
¿Qué
plazo tengo para presentar mi protesta?
El plazo
máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia
legal.
Por un
lado, existe la
corriente mayoritaria de los cuatro años, según la cual solo pueden reclamar
aquellos hipotecados que formalizaron su contrato en los cuatro años anteriores
o posteriores a la publicación del fallo del Tribunal Supremo. Por lo tanto,
únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron su hipoteca entre los
meses de diciembre de 2011 y 2019.
No
obstante, frente a esta interpretación, existe otra corriente que sostiene que
cuando la cláusula de un contrato se declara abusiva por parte de un tribunal,
esta se considera nula y, en consecuencia, pierde su efecto como si nunca se
hubiera incluido en el contrato; por lo tanto, la nulidad de las cláusulas abusivas nunca
prescribe, así que siempre
se podrían reclamar los gastos de hipoteca por la vía judicial sin
fecha de caducidad.
Aún
no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?
Al no
existir una postura judicial unificada sobre la problemática de los gastos de
formalización de hipoteca, los bancos continúan cargando estos gastos al consumidor,
siendo muy escasas las entidades que los han asumido, en parte, como propios en
la firma de nuevas hipotecas.
Por tanto, la única solución, por el
momento, es asumir estos gastos y reclamarlos posteriormente, ya sea
extrajudicialmente o por vía judicial.
Es muy frecuente que la entidad, además, le
exija firmar un contrato privado en el que el consumidor afirma estar de
acuerdo con los gastos, y que no va a reclamar por ellos; sin embargo, esto no
tiene efectos reales en una futura reclamación puesto que los derechos de los
consumidores no son renunciables por los mismos, y dicho contrato no tendría
ninguna validez legal.